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土地の使用用途が変わった際の『地目』変更について

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2022/09/15

土地の使用用途が変わった際の『地目』変更について

土地の『地目』とは、不動産登記法によって定められた土地の『使用用途』のことです。
土地の現状や利用状況によって区分されます。
たとえば地目が『田』や『畑』の土地に住宅を建てることはできません。
もし住宅を建てるのであれば自分自身で、もしくは専門家に依頼して地目変更登記をする必要があります。
そこで今回は、地目変更登記の方法について、説明します。

地目変更登記は自分でもできる

土地の登記事項証明書には、土地の所在地や所有者とあわせて、土地の使用目的である地目が記載されています
現在、地目は23種類あり、たとえば宅地なら、『建物の敷地、および建物の維持もしくは効用を果すために必要な土地』と定義されています。
ちなみに、建物を建てることができるのは、宅地以外に、『山林』『原野』『雑種地』の地目の土地です。
もし、これらの地目以外の土地に建物を建てたいときは、法務局で地目変更登記を行なう必要があります。

もちろん、宅地に限らず土地の用途を、もともと定められていた地目から変える場合は地目変更登記が必要です。
気をつけたいのは、計画段階から地目変更登記をすることができない点です。
たとえば、宅地以外の地目の土地に家を建てようとする場合、宅地として土地を造成したあとでなければ、宅地へと地目変更することができないのです。

不動産登記法により地目に変更が生じた日(家を建てたのであれば、造成工事が完了して現況地目が宅地に変わった時点)から1カ月以内に申請を行うことが定められています。
もし期限内に地目変更登記を行わないと、不動産登記法によって10万円以下の過料に処されることがあるので注意してください。

地目変更登記は、自分自身でするか、専門家に依頼するかのどちらの方法でも可能です。
ただ、登記申請自体は、それほど難しいものではないことも多く、自分自身で行ってもよいでしょう。

ただし、変更する地目によっては許可が必要な場合もありますので、事前によく調べる必要があります。
たとえば、地目変更登記のなかで、農地から非農地への地目変更はよくあることです。
この場合、農業委員会の許可等が必要になるので、許可書等を取得したのち、地目変更登記申請書に添付して、地目変更登記を申請することになります。

登記の手順としては、土地の所有地を管轄する法務局で地目変更の登記申請書をもらい、変更前と変更後の地目など、必要事項を記入して提出すれば完了です。
不明点は法務局で相談して教えてもらうことができますし、土地の測量も不要で、登録免許税が課されることもありません。
そのため、個人で地目変更登記を行なう人もいます。
ただし、コロナ禍の現在においては、窓口相談をせず、電話での登記手続き案内をしている法務局もあるため、実際に足を運ぶまえに確認が必要です。

一方で、売買するために地目の変更を急いでいたり、土地の所有権移転などが伴う場合は、必要な書類が変わるため、専門家である司法書士や土地家屋調査士への依頼を検討してもよいでしょう。


現況に合わない地目をそのままにすると…

地目には、登記で扱われる登記地目のほか『課税地目』があります。
課税地目は、その土地の固定資産税や相続税を算出する際に使われる地目で、各市町村や税務署が現地調査を行い、土地の現状から判断されます
調査を行った際に、登記上の地目にそぐわない利用をしていれば、自動的に課税地目が変更されます。
たとえば、地目が宅地ではなかったとしても、その土地に家が建っていれば、課税地目では宅地として判断されます。

一方で、登記地目は、地目変更登記の申請を行わないと変更されることはありません
つまり、変更が必要なのにもかかわらず地目変更登記を行わずにいると、登記地目と課税地目が異なる、という矛盾した状態になってしまいます。

登記地目と利用状況が異なると、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

まず、前述した通り、必要であるのに地目変更登記を行わないと、不動産登記法違反となり、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。

また、その土地を売買する際に地目が変更されていないと、売買をスムーズに進められないこともあります
現状と地目が一致していない場合、買主や不動産会社と思わぬトラブルになったり、そもそも、買主が購入を敬遠してしまうことがあります。
売りに出してから地目変更登記を行ったとしても、書類作成や資料の収集に時間がかかり、売買の足かせになることもあります。
ローンを組もうとしたら、金融機関から「地目が宅地でないと住宅ローンが組めない」と地目変更を求められた、というケースもありました。
用途と登記内容が合致していることは、このように重要なのです。

地目が現状にそぐわないと、さまざまな不都合が生じてしまいます。
使用目的に変更があった場合には、実状に即して地目変更登記は速やかに行いましょう。


※本記事の記載内容は、2022年8月現在の法令・情報等に基づいています。